飲食店の物件を探すコツとは【良い物件を見つける方法を説明します】

なかなか良い物件が見つからない！

こういった疑問を解決します。

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１．物件取得までの流れ

まずは、自分がどんなお店を開業したいか、想像しましょう。
居酒屋、焼肉、ラーメン、和食料理、カフェ、洋食料理、パン、うどん屋等、どんな業態でしょうか？

想像ができたら、実際にコンセプトを作成しましょう。

１－１．コンセプトの作成

コンセプトは、飲食店を開業するには、必須です。

どういった場所で、どのようなお客様層をターゲットにするのか？

どのような雰囲気で、どのような商品を、どのような接客で提供するのか？

このコンセプトを明確化することで、希望物件の条件が見えてきます。

また、物件を探す際の指標になり、物件を取得する際の、決断ができるようになります。

詳しくコンセプトの作り方を説明した、関連記事は、最後にまとめています。

１－２．希望条件の明確化

コンセプトが作成できたら、希望条件をさらに、明確化していきましょう。

物件を探す際に、自分だけでなく、情報を提供してもらえる、協力者をつくることが大切です。

協力者に、希望条件を詳しく伝えることで、情報を絞り、探しやすくなります。

ひとつずつ、説明していきます。

立地条件とは？

コンセプトで、具体的なターゲット層が想像できたと思います。

そのターゲット層の、来店見込みがある、立地にしましょう。

例えばですが、

社会人⇒オフィス街がある駅前

学生⇒大学がある近く

ファミリー層⇒住宅街に面した大通り

など、あります。

また、ターゲット層が通る導線も、意識しましょう。

ターゲットが社会人なら、オフィス街と駅前の、通勤する導線を調べて、あまりにも離れた立地は、集客が難しくなります。

お店の広さと賃料の条件とは？

イメージしている広さと、家賃の条件を数字で、具体化していきましょう。

業態によって異なりますが、

一般的に1坪で、1.5席～2席程の客席がとれます。

つまり、20坪の物件だと、およそ30席～40席程、客席がとれます。

「席数」×10万＝月商売上が、繁盛店の基準です。

また家賃の売上構成比率は、10％以内が理想です。

つまり、20坪の物件で、40席とれた場合、

月商400万×10％＝家賃40万まで、

家賃40万÷20坪＝坪単価2万

の物件なら開業可能、といった数値になります。

あくまで参考になります。

超繁盛店では、席数に対して、20万を超える店舗も結構あります。

reiji

想定の坪単価を計算して、明確化しましょう。

居抜き・スケルトンの条件

• 居抜き物件は、内装や設備がある物件です。
• スケルトンの物件は、内装や設備がない物件です。

はじめての開業の場合は、居抜き物件を、強くおすすめします。

開業費用を、抑えることができるからです。

できれば、これから開業する業態と、居抜き物件の前の業態が近いほうが、使える設備も多く、さらに費用が抑えられます。

開業資金に余裕があり、自由にイメージした内装や設備を投資したい場合は、スケルトンの物件の方が、解体費用を抑えられます。

3つの条件を明確化することで、自分が探す物件の条件が見えたと思います。

また、100点の物件を見つけることはなかなかできません。

条件の範囲を広げ、ゆずれる範囲と、ゆずれない範囲を明確化することもおすすめです。

１－３．物件を探す

物件には、実は裏物件が存在します。

裏物件とはなにか？

裏物件とは、飲食店様が閉店する際に、現状の設備をできれば売却したいのです。

また、解体するのにも費用がかかります。その解体費用も抑えたいのです。

そこで、知り合いや、業者に依頼して、閉店する前に、次の借主を探します。

次の借主との譲渡費用など話し合い、物件を手放します。

この流れで、ほとんど物件は決まります。

つまり表に出ている物件、WEB情報にある物件は、売れ残りなのです。

裏物件の情報を取得するには？

業者と仲良くなる必要があります。

中でも、おすすめが、「酒屋」「ビールメーカー」です。

酒屋、ビールメーカーは、閉店のお店があると、納品量が落ちます。

そこで、物件を紹介することで、自社の商品を使ってくれることで、WIN-WINが取れます。

ですので、裏物件の情報はシビアに収集しています。

不動産よりも、一歩二歩、早く情報をもっています。

先に物件の情報をとれるかどうかで、取得率は変わります。

物件情報にはスピードが要です。

この関係を築けるように、行動しましょう。

表の物件の探し方のコツは？

物件は、見れば見るほど、エリアの賃料相場感や、駅や町のターゲット層、競合店など、勉強になります。

すると、ここは安い、ここは高いなど、目が肥えてきますので、物件を取得する際に、適切な決断ができるようになります。

気になる物件は、積極的に内見しましょう。

物件を探す作業は、かなり大変ですが、簡単に移転できないため、妥協ができません。

ですから、時間をかけて、いくつも物件を内見しましょう。

１－４．内見をする

実際に気になった物件を内見させてもらいましょう。

内見をする時のチェックするポイントは？

現在営業中の裏物件の内見は、現オーナー様に気を使いながら、写真撮影の許可を貰って下さい。

また、その物件情報を、聞ける範囲で、収集するチャンスでもあります。

・どんな客層が来店するのか？

・店の前はどんな層が歩いているのか？

・平日と週末の状況はどうなのか？

・近隣で集客している店舗はあるのか？

真摯にお願いすれば、親身になって教えてくださると思います。

１－５．契約書の確認

特に確認すべきは、普通借家契約であるか、定期借家契約であるかです。

定期借家契約の場合、契約期間の満了時に、契約更新できない可能性がある物件です。

例えば、3年後にビルの改築が決まっているなど、理由があります。

投資が回収できないまま、閉店にならないように、しっかり確認しましょう。

また、借主と貸主が平等な契約であるか、確認しましょう。

詳しい方に見て貰うのもありです。

融資を貰う場合、この賃貸契約書が必要です。

忙しいですが、同時に融資申し込みしましょう。

１－６．申し込み

入居の申し込み後、審査があります。

貸主も、信用できる人物と事業に貸したいと考えています。

必要があれば、事業計画書やコンセプトなど、提出しましょう。

また、熱意も伝わる書類にしましょう。

審査が通れば、契約書に捺印を押して、以下の書類が必要です。

個人なら、契約者の住民票、印鑑証明書、身分証明書、収入証明書が必要です。

また連帯保証人を求められることもあります。

連帯保証人の住民票、印鑑証明書、身分証明書、収入証明書が必要です。

以上で物件取得できます。

どうだったでしょうか？

物件の探し方のコツや、ポイントを説明してきましたが、

物件取得は、タイミングや運など必要になるかもしれません。

物件を探して、1年かかった人もいます。

reiji

適切な物件取得できて、繁盛店になれば幸いです。

詳しくコンセプトの作り方を説明した記事はこちら。