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飲食店の物件を探すコツとは【良い物件を見つける方法を説明します】

飲食店の物件を探すコツの図

なかなか良い物件が見つからない!

 

  • 物件を探すコツを教えて。
  • 物件を取得するまでの流れを教えて。
  • 物件を見るポイントを教えて。

こういった疑問を解決します。

 

本記事のテーマ

飲食店の物件を探すコツや、良い物件を見つける方法を説明します。

この記事で、理想の物件に出会えれば、幸いです。

 

本記事の信頼性

飲食歴15年

取締役・新店開発部長として(焼肉・居酒屋・バル・カフェ)新店を複数店舗立上げ→若い経営者を応援したい想いから→飲食業コンサルタント

実践で使える知識が大好きです。





 

1.物件取得までの流れ

物件取得までの流れの図

まずは、自分がどんなお店を開業したいか、想像しましょう。
居酒屋、焼肉、ラーメン、和食料理、カフェ、洋食料理、パン、うどん屋等、どんな業態でしょうか?

想像ができたら、実際にコンセプトを作成しましょう。

 

1-1.コンセプトの作成

コンセプトは、飲食店を開業するには、必須です。

どういった場所で、どのようなお客様層をターゲットにするのか?

どのような雰囲気で、どのような商品を、どのような接客で提供するのか?

 

このコンセプトを明確化することで、希望物件の条件が見えてきます。

また、物件を探す際の指標になり、物件を取得する際の、決断ができるようになります。

 

詳しくコンセプトの作り方を説明した、関連記事は、最後にまとめています。

 

1-2.希望条件の明確化

コンセプトが作成できたら、希望条件をさらに、明確化していきましょう。

物件を探す際に、自分だけでなく、情報を提供してもらえる、協力者をつくることが大切です。

協力者に、希望条件を詳しく伝えることで、情報を絞り、探しやすくなります。

 

条件の3つのポイント

  • 立地条件
  • お店の広さと賃料の条件
  • 居抜き・スケルトンの条件

ひとつずつ、説明していきます。

 

立地条件とは?

コンセプトで、具体的なターゲット層が想像できたと思います。

そのターゲット層の、来店見込みがある、立地にしましょう。

 

例えばですが、

社会人⇒オフィス街がある駅前

学生⇒大学がある近く

ファミリー層⇒住宅街に面した大通り

など、あります。

 

また、ターゲット層が通る導線も、意識しましょう。

ターゲットが社会人なら、オフィス街と駅前の、通勤する導線を調べて、あまりにも離れた立地は、集客が難しくなります。

 

お店の広さと賃料の条件とは?

イメージしている広さと、家賃の条件を数字で、具体化していきましょう。

 

業態によって異なりますが、

一般的に1坪で、1.5席~2席程の客席がとれます。

つまり、20坪の物件だと、およそ30席~40席程、客席がとれます。

 

「席数」×10万=月商売上が、繁盛店の基準です。

 

また家賃の売上構成比率は、10%以内が理想です。

 

つまり、20坪の物件で、40席とれた場合、

月商400万×10%=家賃40万まで、

 

家賃40万÷20坪=坪単価2万

の物件なら開業可能、といった数値になります。

 

あくまで参考になります。

超繁盛店では、席数に対して、20万を超える店舗も結構あります。
reiji

 

想定の坪単価を計算して、明確化しましょう。

 

居抜き・スケルトンの条件

  • 居抜き物件は、内装や設備がある物件です。
  • スケルトンの物件は、内装や設備がない物件です。

はじめての開業の場合は、居抜き物件を、強くおすすめします。

開業費用を、抑えることができるからです。

できれば、これから開業する業態と、居抜き物件の前の業態が近いほうが、使える設備も多く、さらに費用が抑えられます。

 

開業資金に余裕があり、自由にイメージした内装や設備を投資したい場合は、スケルトンの物件の方が、解体費用を抑えられます。

 

3つの条件を明確化することで、自分が探す物件の条件が見えたと思います。

また、100点の物件を見つけることはなかなかできません。

条件の範囲を広げ、ゆずれる範囲と、ゆずれない範囲を明確化することもおすすめです。

 

1-3.物件を探す

物件には、実は裏物件が存在します。

 

裏物件とはなにか?

裏物件とは、飲食店様が閉店する際に、現状の設備をできれば売却したいのです。

また、解体するのにも費用がかかります。その解体費用も抑えたいのです。

 

そこで、知り合いや、業者に依頼して、閉店する前に、次の借主を探します。

次の借主との譲渡費用など話し合い、物件を手放します。

 

この流れで、ほとんど物件は決まります。

つまり表に出ている物件、WEB情報にある物件は、売れ残りなのです。

 

裏物件の情報を取得するには?

業者と仲良くなる必要があります。

中でも、おすすめが、「酒屋」「ビールメーカー」です。

 

酒屋、ビールメーカーは、閉店のお店があると、納品量が落ちます。

そこで、物件を紹介することで、自社の商品を使ってくれることで、WIN-WINが取れます。

 

ですので、裏物件の情報はシビアに収集しています。

不動産よりも、一歩二歩、早く情報をもっています。

 

先に物件の情報をとれるかどうかで、取得率は変わります。

物件情報にはスピードが要です。

 

この関係を築けるように、行動しましょう。

 

表の物件の探し方のコツは?

物件は、見れば見るほど、エリアの賃料相場感や、駅や町のターゲット層、競合店など、勉強になります。

すると、ここは安い、ここは高いなど、目が肥えてきますので、物件を取得する際に、適切な決断ができるようになります。

気になる物件は、積極的に内見しましょう。

 

①WEBで物件情報を収集する。

「飲食店」×「物件」×「地域」で検索をかければ、様々なサイトがあります。

相場感を知るためにも、サイトに登録しましょう。

 

②街の不動産を周る。

街の不動産に、物件の条件を伝えて、探して貰うのもありです。

不動産が、情報を選査して、物件情報を提示してくれるので、自分で探すよりも、精度が高い物件情報が得られます。

 

③自分の足で、理想の立地条件を周る。

空いている物件は、街を歩けば見つかります。

空き物件のシャッターなどに、管理不動産の看板があるので、そこから情報を得ましょう。

物件を探す作業は、かなり大変ですが、簡単に移転できないため、妥協ができません。

ですから、時間をかけて、いくつも物件を内見しましょう。

 

1-4.内見をする

実際に気になった物件を内見させてもらいましょう。

 

内見をする時のチェックするポイントは?

外見のチェック

間口の広さをチェックしましょう。

広ければ広いほど、お客様から目につきやすい店構えは、大きな加点対象です。

空中店舗の場合は、看板の大きさや、1Fの入り口における、看板サイズなどチェックしましょう。

 

店の形や大きさのチェック

入口位置や、形など、店が回しやすい大きさなど、オープン後を想像しながら、チェックしましょう。

 

機器のチェック

現状の厨房機器、ガス水道機器、エアコン機器、吸排気機器、家具など、使えるものと使えないものとチェックしましょう。

使えないものが多いと、自分で廃棄した場合、余計な出費となります。

 

排水のチェック

グリストラップの大きさや、下水があるのか等、オープン後に出る、脂の量に対しての、排水設備はきちんとチェックしましょう。

やり替えとなると、100万以上の出費がかかるかもしれません。

現在営業中の裏物件の内見は、現オーナー様に気を使いながら、写真撮影の許可を貰って下さい。

また、その物件情報を、聞ける範囲で、収集するチャンスでもあります。

・どんな客層が来店するのか?

・店の前はどんな層が歩いているのか?

・平日と週末の状況はどうなのか?

・近隣で集客している店舗はあるのか?

 

真摯にお願いすれば、親身になって教えてくださると思います。

 

1-5.契約書の確認

特に確認すべきは、普通借家契約であるか、定期借家契約であるかです。

定期借家契約の場合、契約期間の満了時に、契約更新できない可能性がある物件です。

例えば、3年後にビルの改築が決まっているなど、理由があります。

投資が回収できないまま、閉店にならないように、しっかり確認しましょう。

 

また、借主と貸主が平等な契約であるか、確認しましょう。

詳しい方に見て貰うのもありです。

 

融資を貰う場合、この賃貸契約書が必要です。

忙しいですが、同時に融資申し込みしましょう。

 

1-6.申し込み

入居の申し込み後、審査があります。

貸主も、信用できる人物と事業に貸したいと考えています。

必要があれば、事業計画書やコンセプトなど、提出しましょう。

 

また、熱意も伝わる書類にしましょう。

 

審査が通れば、契約書に捺印を押して、以下の書類が必要です。

個人なら、契約者の住民票、印鑑証明書、身分証明書、収入証明書が必要です。

また連帯保証人を求められることもあります。

連帯保証人の住民票、印鑑証明書、身分証明書、収入証明書が必要です。

 

以上で物件取得できます。

 

どうだったでしょうか?

物件の探し方のコツや、ポイントを説明してきましたが、

物件取得は、タイミングや運など必要になるかもしれません。

物件を探して、1年かかった人もいます。
reiji

 

適切な物件取得できて、繁盛店になれば幸いです。

 

詳しくコンセプトの作り方を説明した記事はこちら。

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  • この記事を書いた人

reiji

個人店コンサルタント【経歴】飲食歴15年▶取締役・新店開発部長▶焼肉・居酒屋・バル・カフェなど新店を複数店立上げ▶コンサルタントに転職▶AtoZコンサルタント2020年1月設立▶50店舗程サポートしています▶ 個人店様の(集客・求人・新規開業・運営)についての悩みや、問題の解決方法を記事にしていきます。

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